【横浜鶴見の不動産相続】土地が適正に評価されてなかった際の解決法
遺産分割協議において、対象となる土地が適正に評価されていないと不公平が生じて深刻な対立の原因になるでしょう。
特に一方が固定資産税評価額を主張し、もう一方が実際の売却予想価格を主張すると話し合いが完全に止まってしまうのです。
土地が適正に評価されていない場合はどうしたらいいのか、解説します。
目次
土地の価値を公正に判断するには
土地の評価が一定にならない最大の原因は公的な評価基準が複数存在することで、さらに時期によって変動してしまうのです。 まずは相続人全員で土地の価値を算出するための基準に何を用いるか、という点を統一する必要があります。
遺産分割は現在の価値で分けるのが原則であるため、固定資産税評価額や路線価ではなく実際に売却できる時価（実勢価格）を基準に据えることが解決への第一歩です。
不動産市場は常に変動しているため、一般的には遺産分割協議を行う時点の価値を基準日として合意を形成します。
相続人同士の主張が平行線をたどる場合は、第三者の専門的な視点を取り入れて客観的な数値を算出した方が良いでしょう。
無料査定を行っている複数の不動産会社、できれば大手と地元の会社に査定を依頼します。
一社の意見に偏らないように相続人それぞれが選んだ会社から3社以上の査定書を集め、平均値を採用するのが一般的です。
高額な土地や形状が複雑で査定が難しい場合は、不動産会社の査定だけでは不十分なので国家資格を持つ不動産鑑定士に依頼します。
費用は数十万円かかりますが、裁判でも通用する極めて厳密で法的な説得力を持つ鑑定評価書が作成されるため全員が納得せざるを得ない強力な根拠になるのです。
話し合いが決裂した場合は調停を申し立てて、家庭裁判所の遺産分割調停を利用してください。
調停手続きの中で、裁判所が選任した調停委員や鑑定人などの専門家が適正な評価額を算出して提示してくれるのです。
土地の個別要因も正しく反映しよう
適正に評価されていないと感じる場合は、土地の持つ隠れたマイナス要因が考慮されていない可能性があります。 道路に接していない、形がいびつ、高低差がある、崖地を含んでいるなど、家を建てるのに不利な条件は評価を下げる要因になるのです。
過去に工場跡地だった場合の土壌汚染リスクや地下に古い建物のコンクリート片などの地中障害物が埋まっている場合は、撤去費用分を評価額から差し引く必要があります。
まとめ
土地が適正に評価されない最大の原因は評価基準が複数あることで、原則としては固定資産税評価額ではなく時価（実勢価格）を基準として判断するのが解決の第一歩です。 客観的な評価額を導くために無料査定を利用して複数の不動産会社に査定を依頼し、高額な土地や複雑な土地は不動産鑑定士に依頼して鑑定評価書を作成してもらいましょう。 また、土地のマイナス要因もきちんと考慮しなければ適正な評価とは言えないのです。
