【横浜鶴見の相続不動産】家屋における相続税評価額の計算方法

実家などを相続することになった場合、相続税がどのくらいかかるのか不安になる人は多いでしょう。
不動産の相続税評価額の計算はどうしたらいいのかわからないという人も多いのですが、実は家屋の計算方法は土地と比べて意外とシンプルです。
家屋の相続税評価額の計算方法について、解説します。

家屋の相続税評価額の計算方法

亡くなった被相続人が自宅として使っていたり空き家になっていたりした家屋は自用家屋となり、相続税評価額の計算は固定資産税評価額×1.0となるのです。 毎年市区町村から届く「固定資産税の納税通知書」に添付されている課税明細書を開き、「価格」または「評価額」と書かれた欄の金額がそのまま相続税評価額になります。

一般的に、家屋の固定資産税評価額は建築費の50%〜70%程度に設定されることが多いため、建てたばかりの家であっても相続税評価額は実際の建築費より低くなるでしょう。
もし、相続した家屋をアパートやマンション、貸家として第三者に賃貸していた場合、評価額はさらに下がります。

他人に貸している家は、借家権によって所有者であっても自由に立ち入ったり売却したりできないという制限があるためです。
貸家の相続税評価額は固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）で計算され、借家権割合は全国一律で30%と定められています。

賃貸割合というのはアパートなどの場合は全戸数のうち実際に人が入居している部屋の割合で、一戸建てを丸ごと貸していれば100%です。
つまり、満室の賃貸物件であれば固定資産税評価額から一律で30%が差し引かれ、7割の評価額で相続税を計算することができます。

賃貸経営が相続税対策になるといわれているのは、借地権割合が問答無用で差し引かれるためです。

注意が必要なケース

家屋の評価において見落としがちなのが建築中の家屋の扱いで、もし家を建てている途中で相続が発生した場合はまだ固定資産税評価額が決まっていません。 代わりに、死亡の日までに投入された建築費用の総額の7割で評価するという特殊なルールが適用されることになるのです。

また、家屋の固定資産税評価額は3年に一度評価替えがあり見直されることとなり、基本的には経年劣化によって年々下がっていきます。
しかし、計算する際は必ず「相続が起きた年」の評価額を使って計算する必要があるため、注意しなくてはならないのです。

まとめ

亡くなった被相続人の自宅や空き家などは時用家屋といい、相続税評価額の計算は固定資産税評価額がそのまま適用されますが、固定資産税評価額は建築費より低くなります。 アパートや借家の場合は評価額から借地権割合を引くことができ、アパートなどの場合は入居状況に応じた賃貸割合も差し引くことができるため相続税対策になるのです。 建築中の家屋は、相続が発生した時点での建築費用の総額の７割で評価されます。